Перевод земли из одной категории в другую
Ходатайство, в котором указывается необходимость перевода земельного участка в другую категорию назначения, рассматривают в порядке очередности в органах власти в зависимости от расположения земли и ее типа. По Земельному кодексу Российской Федерации вся земля разделена по определенным категориям, которые отличаются по виду использования. Такой подход позволяет увеличивать эффективность использования. Каждый собственник должен учитывать группу своего участка, так как в необозначенных целях его использование запрещено.
При смене деятельности необходимо осуществить перевод в другую категорию. Этот процесс имеет много нюансов и ограничений. Основные правила прописаны в ФЗ № 172-ФЗ, который регламентирует порядок и основные особенности процедуры.
Федеральный закон РФ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
Содержание статьи
В каких случаях возможно произвести смену категории земли?
Категория не всегда может быть изменена. В ряде случаев есть запрет или ограничение. Право перевода возможно в следующих случаях:
- производится консервация земли или ее части, в целях удовлетворения интересов власти государственного или регионального значения;
- создается особо охраняемая территория природного типа (ООПТ) или памятник культурного и природного наследия;
- формируется черта населенного пункта;
- размещается объект, который имеет значимость для общества;
- строится дорога или объект, в частности по добычи полезных ископаемых. Но здесь требуется наличие проекта по рекультивационным действиям;
- выполняется договор или обязательство международного типа;
- участок земли с с/х назначением признан непригодным и будет использован для промышленного предприятия;
- территория включается в лесной или водный фонд, при невозможности заниматься на ней сельским хозяйством.
По ЗК РФ выделяют следующие группы:
- промышленная. Наделы такой группы отведены для строительства транспортного пути или различных объектов, а также зданий обороны и объектов безопасности. Также площадь может использоваться для объектов энергетики, связи или научных целей. Дополнительно могут присутствовать специальные объекты с особенной целью;
- территория населенного пункта или ЗНП. Она отведена для постройки жилых зданий. Особенностью считают невозможность нахождения на территории другой группы или в частной собственности;
- водный фонд;
- лесной фонд;
- особо охраняемая территория, которая изымается частично или полностью из оборота, так как имеет ценность;
- участки с сельскохозяйственным назначением или ЗСХН включают в себя земельные ресурсы, необходимые для производственных процессов продукции сельскохозяйственного характера.
К последней категории относится пастбище, надел под сад или огород, лесозащитная полоса, водоем, в котором выращивается рыба, а также любой участок с аналогичными свойствами.
Кто вправе инициировать смену статуса земли
Инициирование смены статуса участка могут проводить определенные лица и организации. В их числе:
- арендатор, который использует землю по договору с владельцем. Так как владение арендатора является временным, то ему требуется согласовать процедуру с собственником и получить его согласие. В противоположном случае арендатор не имеет права подавать ходатайство;
- землепользователь в виде лица, которое бессрочно и безвозмездно использует участок на законном основании;
- собственник в виде физического или юридического лица;
- уполномоченный орган власти.
Особенности перевода земель в другую категорию
По закону для изменения категории требуется обращаться в уполномоченный орган с полностью оформленным ходатайством. Это установлено в статье 2 ФЗ № 172-ФЗ.
Вместе с заявлением должны быть предоставлены все документы. При нахождении объекта в ведении субъекта Федерации потребуется обращаться в отдел департамента по земельным ресурсам. В остальных случаях осуществляется подача документов в местный муниципальный орган городского, районного или местного значения.
Также требуется соблюдать основное правило в виде подачи документов по факту владения участком определенными органами. Например, земля федерального значения может быть переведена только после разрешения Правительства РФ, то есть документы подаются в земельный департамент РФ.
Территории, которые находятся в собственности субъекта или имеют с/х назначение, переоформляют через орган власти региона. Все остальные варианты требуют обращения в местный муниципалитет. Исключением считают с/х наделы, которые имеют региональное значение.
Земли сельхозназначения
Территории с сельхозназначением переводить в другие группы пользования запрещено. Это относится ко всем с/х участкам. Единственным исключением считают официальное заключение, которое устанавливает невозможность дальнейшего использования территории в сельском хозяйстве.
Стоит учитывать, что любые махинации с такими наделами или перевод в другую категорию без официального заключения госоргана наказываются штрафными санкциями. Размер штрафа варьируется в пределах 200000-250000 рублей в зависимости и зависит от стоимости кадастрового типа.
Земли населенных пунктов
ЗНП редко выводят из состава административной территории. Прежде всего для этого потребуется получить разрешение от администрации и предоставить веские доказательства необходимости процедуры.
Обратная процедура с вводом территории в ЗНП встречается более часто.
Всего есть несколько типов участков, которые могут находиться в составе административной территории и могут быть выведены:
- с/х надел;
- производственная зона;
- зона для военной подготовки, например, полигон;
- особо охраняемая территория;
- специальное назначение участка;
- лесопарковая зона;
- пруд декоративного типа или озеро, которое было облагорожено.
В остальных случаях возможность вывода земли стремится к нулевому значению.
Промышленные земли
Промышленный тип имеет более простой перевод относительно других групп. При этом есть ряд исключений:
- загрязнение территории или наличие застройки зданиями аварийного характера, которые были заброшены, свалки и других построек. Получение разрешения в таком случае возможно только после утверждения проекта рекультивации;
- повреждена почва. Без проектной работы по рекультивации участок не переведут в другую категорию.
Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция
Инициирование изменения статуса проводится уполномоченным лицом, в том числе госорганом при необходимости. Во всех случаях соблюдается стандартный порядок, который установлен 3 статьей ФЗ № 172-ФЗ.
Шаг 1. Подготовка пакета документов
В первую очередь потребуется собрать все необходимые бумаги и справки. В пакет включают:
- удостоверение личности в виде паспорта;
- при необходимости выписку, которая подтверждает наличие регистрации у ИП или юрлица;
- выписку ЕГРН;
- справки на собственность, в том числе свидетельство о наследстве или договор купли-продажи. В ряде случаев может потребоваться согласие собственника в письменной форме, если запрос оформляет арендатор.
Если у органа возникнут сомнения, то он может запросить вторичные справки или документы на свое усмотрение.
Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)
Заявление в виде ходатайства подают в департамент земельно-имущественного типа в региональном правительстве или местном самоуправлении.
Бланк можно заполнять в свободной форме по образцу, который предоставляют органы, принимающие ходатайство. В обязательном порядке указывают:
- кадастровый номер;
- право на указанный надел;
- статус и планируемые изменения;
- обоснованную причину процесса изменения статуса.
Бланк не должен содержать ошибок или неточностей, так как при наличии недочетов его не примут.
Образец ходатайства о переводе земли в другую категорию
Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта
Заявление рассматривают 2 месяца, если обращение производилось в городской или муниципальный орган, и 3 месяца при заявлении в региональный департамент или Правительство РФ.
Уведомление о решении, которое может быть положительным или отрицательным, будет направлено в течение двух недель с момента вынесения заключения по обращению.
Если решение положительное, то департамент составляет акт о смене статуса. Дополнительное изменение в актах не потребуется.
Шаг 4. Регистрация изменения категории
Составленный акт, в частности его копию, отправляют в Федеральную службу, которая регистрирует изменения и внесение их в ЕГРН. Уведомляется Росреестр бесплатно, но для внесения изменений в ЕГРН собственник должен выплатить госпошлину в виде 350 рублей.
После регистрации пользователь надела может осуществлять деятельность уже в соответствии с изменениями.
Сроки рассмотрения ходатайств
Решение о смене назначения выносится в течение 2 или 3 месяцев. При этом после решения заявитель будет уведомлен в течение 2 недель. Росреестр получит уведомление с копией акта в течение 10 суток. Сам акт является бессрочным. Если было обнаружено несоответствие документов, то отказ последует в течение месяца.
Можно ли обжаловать отказ?
Отказ возможен в нескольких случаях. Среди них:
- наличие запрета или ограничения по закону;
- заявленный статус не позволяет осуществлять целевое назначение;
- экологическая экспертиза вынесла отрицательное решение, так как будет нанесен ущерб.
Дополнительно часто отказ производится по причине отсутствия права на обращения у лица, так как он не является собственником и не уполномочен на ведение таких процедур, или отсутствию необходимой документации, а также ошибок в ней.
Еще одним вариантом является увеличенный тип кадастровой стоимости, например, больше 50% средней цены по региону.
Если заявитель не согласен с отказом, то он имеет право обратиться в судебную инстанцию. Для этого потребуется:
- получение акта в департаменте;
- исковое заявление с указанием требований и приложенных документов;
- ксерокопия акта, который был получен;
- копии всех документов, которые были направлены на рассмотрение, включая само ходатайство;
- бумаги, которые обосновывают нелигитимность решения;
- оплаченная госпошлина;
- сбор дополнительных бумаг и справок, которые могут иметь отношение к делу.
Все собранные документы вместе с заявлением передаются на рассмотрение.
После судебных заседаний выносится решение. Если оно вынесено в пользу истца, то можно подавать ходатайство повторно. К стандартному пакету документации прикладывается решение суда.
Если отказ произведен еще на этапе предоставления заявления в уполномоченный орган, то можно подавать повторно, устранив все указанные недочеты, например, недостаток документов.
Для осуществления смены статуса у земельного надела требуется провести стандартную процедуру, которая нуждается в подаче документов в уполномоченный орган. По федеральному законодательству не все территории могут изменить статус и сферу использования. При отказе от перерегистрации можно обращаться в суд, но для этого потребуется предоставить доказательства, что отказ был необоснован.