Закон о перепланировке квартир в 2021 году
Перепланировку квартиры считают существенным изменением конструкций жилого помещения. Перед проведением таких работ в различных государственных инстанциях проводят официальное согласование. Иначе капитальный ремонт квартиры признают незаконным, а потом штрафуют за это дело.
В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) и иных подобных правовых актах регулярно меняют правила, которые связаны с изменением различных конструкций в квартирах. Рассмотрим, чем регламентируется перепланировка и переустройство разнообразных жилых и определенных нежилых помещений.
Содержание статьи
Общие сведения и краткое содержание закона
Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. 25—29 ЖК РФ.
По новому закону РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о проведении переустройства и перепланировки квартиры и нежилых различных помещений, в 4 главу Жилищного кодекса РФ внесены некоторые изменения. Перечень ремонтных конкретных работ перечислен в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. и постановлении Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.
Нововведения
Основные нововведения, которые касаются проведения капремонта в жилом помещении, отражены в Федеральном законе о переоборудовании и перепланировке № 558 от 27 декабря 2018 года. С 2019 г. в юридическую силу вступили следующие изменения:
- теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
- если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.
Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.
Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.
Основное изменение: начало работ только после согласования
В 2021 году согласование переустройства (переоборудования) или перепланировки квартиры или иной жилплощади проводят до начала капитального ремонта. В этой ситуации вместе с заявкой в БТИ предоставляют такую документацию:
- Личный паспорт;
- Ксерокопию эскиза или проекта;
- Официально разрешение от Жилинспекции;
- Техническое официальное заключение о состоянии несущих конструкций. Такой документ получают в конкретной проектной организации, у которой есть допуск СРО;
- Кадастровый новый паспорт.
Согласно п. 5 ФЗ № 558 от 27 декабря 2018 года о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ внесены некоторые изменения. В 2021 году должностные лица жилинспекции, СЭС и иных подобных контор проводят обследование определенной квартиры только с согласия более 50% собственников или нанимателей жилья по договору соцнайма.
Необходимость проведения согласования
Согласно ст. 25 ЖК РФ, по закону, перепланировкой является существенное изменение конструкций квартиры или иного подобного жилья, что фиксируют в кадастровом паспорте. Если после проведения капитального подобного ремонта форму, прочность и иные характеристики стен, пола, потолков не изменяют, то потом сразу же приступают к обустройству квартиры.
В крайнем случае не проходят согласование в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях. Такое возможно в следующих ситуациях:
- при установке в комнате перегородки из гипсокартона, утеплителя в виде пенополистирола и иных некапитальных материалов;
- при замене электрической, а также газовой старой плиты на новую;
- при монтаже спутниковой тарелки, сплит-системы или телевизионной антенны;
- при возведении или демонтаже квартирного тамбура.
Согласно п. 13 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.
Прежние ограничения
В новом законе РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке и переустройстве квартир не установлено никаких новых ограничений на проведение таких работ — прежние запреты остаются в силе.
Согласно постановлению правительства Москвы № 508 от 20 октября 2011 г., при проведении подобного капитального ремонта недопустимы следующие действия:
- демонтаж общих трубопроводных систем и канализации, которые проложены через весь многоэтажный жилой дом;
- разрушение несущих стен здания;
- расширение жилплощади в ущерб своим соседям на всех этажах;
- объединение кухни (с газовыми плитками) с залом, коридором или иным подобным помещением;
- совмещение лоджии или стандартного балкона с любой комнатой.
Выезд специальной комиссии из жилищной инспекции
Если согласование квартирной перепланировки проводят не по утвержденному определенному проекту, а по эскизу, то в жилинспекции создают специальную комиссию и отправляют ее на место проведения подобных ремонтных работ.
Новостройки: проведение капитального ремонта до официального оформления прав собственности
Некоторые важные изменения введены и в процедуру проведения квартирной перепланировки и переоборудования в современном новом доме — в новостройке. Теперь согласование ремонтных подобных работ проводят и до официальной регистрации право собственности на конкретную квартиру. В этой ситуации в БТИ предоставляют такую документацию:
- Договор участия в долевом строительстве или иной подобный документ, по которому подтверждают переуступку прав на жилье;
- Акт передачи конкретной квартиры;
- Ксерокопию разрешения на ввод нового многоэтажного жилого дома — новостройки в эксплуатацию;
- Официальное согласие конкретного застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
- Подтверждающий официальный документ от официального застройщика о выполнении заявителем всех возложенных на него обязательств по заключенному договору участия в долевом строительстве;
- Справку о присвоении многоэтажному жилому дому конкретного адреса;
- Свидетельство о том, что официальный адрес совпадает с почтовым.
Утратившие силу
Ранее (до 2019 года) на проведение некоторых видов квартирной перепланировки получали обязательное разрешение. Теперь не проводят согласование таких ремонтных работ:
- замена устаревшей сантехники в санузле, ванной и на кухне;
- установка водонагревателя и газовой колонки;
- изменение газового различного оборудования и комнатных батарей без изменения их расположения и др.
Ниже приведены основные особенности проведения подобного капитального ремонта.
Особенности
Стоимость оформления квартирной перепланировки напрямую связана с такими факторами:
- Получением платной юридической помощи от юриста;
- Размером жилого помещения;
- Объемом будущих ремонтных работ;
- Сроком получения официального разрешения;
- Регионом, в котором прописан собственник жилья.
Проведение переустройства
Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.
Что можно делать
Согласно п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, при переустройстве квартиры без согласования выполняют такие ремонтные работы:
- монтаж различных электроплит;
- перенос водонагревателей, КГИ;
- монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
- прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.
При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:
- соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
- сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
- увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
- протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
- изолируют балкон стеклом.
Какие работы нельзя проводить без разрешения
При выполнении переустройства квартиры запрещены такие действия:
- снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
- увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
- объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
- снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
- обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
- обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
- расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
- квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
- нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
- возведение мансарды;
- переоборудование чердака.
Нежилые помещения
Подробная информация об организации переоборудования и перепланировки нежилых различных помещений указана в Постановлении Правительства г. Москвы № 508 от 25 октября 2011 г. Подобные объекты имеют ряд особенностей, которые приведены в законе РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. При проведении капремонта в этих местах тоже проводят согласование на выполнение переустройства и иных подобных работ.
По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.
Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.
Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.
Как узаконить
Официальное разрешение на выполнение в квартире или частном доме самовольной перепланировки чаще получают при обращении в суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
В этой ситуации выполняют такие действия:
- Составляют иск в местный районный суд;
- Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
- Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
- Приходят на судебное заседание;
- Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
- Получают решение суда.
Этапы получения разрешения
При согласовании квартирной перепланировки выполняют такие действия:
- Определяют объем и вид работ;
- Создают проект;
- Проводят согласование конкретного проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.
Затем, всю документацию и заявку, которое составляют по форме, утверждённой постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 г., подают в отдел градостроительства.
Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
Необходимая документация
При согласовании проведения квартирной перепланировки в отдел архитектуры подают:
- Ксерокопию и оригинал личного паспорта;
- Выписку из ЕГРН;
- Согласие граждан (в виде отдельного документа), которые прописаны в этой квартире (включая отсутствующих жильцов и несовершеннолетних);
- Согласие от более чем 50% собственников многоэтажного жилого дома, в том числе и от соседей. Этот документ заверяют у нотариуса;
- Проект от проектировщика с допуском СРО.
Также до проведения квартирной перепланировки получают официальное разрешение — заключение от МЧС и из службы СЭС.
Сроки
Согласование квартирной перепланировки проводят в такие сроки:
- официальное согласование и документальное оформление конкретного проекта в СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях — 15-20 суток.
- получение необходимых справок — 10 дней.
- подача и рассмотрение заявления от владельца квартиры в отделе архитектуры — 45 суток.
- выдача местной администрацией соответствующего разрешения — 3 дня.
В итоге, на согласование проведения таких работ тратят примерно 2,5 месяца.
Нужен ли проект
Предварительный проект квартирной перепланировки обязательно составляют при затрагивании несущих межкомнатных конструкций. Однако, в этом случае иногда обходятся и составлением эскиза.
Ответственность и штрафы
При проведении самовольной или незаконной перепланировки собственника квартиры привлекают к административной ответственности (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). В этом случае владельца жилого помещения штрафуют на такие суммы:
- 2 000-2 500 руб. (физлицо);
- 4 000-5 000 руб. (должностное лицо);
- 40 000-50 000 руб. (юридическое лицо).
Помимо уплаты административных штрафов, собственник жилья приводит квартиру в прежний вид и возмещает соседям нанесённый моральный или материальный ущерб. На протяжении 6 месяцев владелец исполняет судебное предписание.
Заключение
При проведении перепланировки квартиры нередко увеличивают ее площадь. До проведения таких ремонтных работ проводят соответствующее согласование в СЭС, Пожнадзоре и иных надзорных государственных инстанциях. В ином случае, собственники квартиры несут убытки в виде уплаты административных штрафов и дополнительных финансовых затрат на приведение квартиры в первоначальный вид.