Объединение лоджии с комнатой

Если в квартире имеется лоджия, почему бы не объединить её с комнатой или кухней, увеличив полезное пространство. Именно так думает подавляющее большинство собственников жилья, и засучив рукава, принимается за дело. При этом такие люди считают, что сделанную перепланировку можно узаконить потом, и в принципе, закон позволяет это сделать. Однако такое узаконивание касается внутренней перепланировки. В случае с лоджиями, всё не так однозначно, и в большинстве случаев, горе-мастерам отказывают в узаконивании перепланировки. Почему это происходит? Попробуем разобраться вместе.

Законно ли вообще объединение лоджии с кухней и жилыми помещениями

Сразу отметим, что даже самовольное остекление лоджии признаётся перепланировкой, которую нужно согласовывать в надзорных органах. Это обусловлено тем, что хотя балконы и являются собственностью владельца квартиры, они являются неотъемлемой частью фасада здания. Типовой проект объекта (в том числе, и внешний вид фасада), утверждается бюро архитектуры города, и своевольно изменять его, запрещено.

Примечательно, но даже установка пластиковых стеклопакетов считается изменением фасада здания, следовательно, такие работы тоже попадают под определение незаконной перепланировки. Факт, что жильцы устанавливают окна ПВХ без согласования, объясняется тем, что в этом области строительства и архитектуры отсутствует строгий контроль.

Приведём наглядный пример того, почему нельзя самовольно стеклить балконы. В середине 60-х годов, был типовой проект жилых домов, где пожарные лестницы проходили сквозь балконы. Такие здания наверняка имеются в каждом городе. После того, как квартиры перешли в собственность, многие жильцы застеклили эти балконы, и чтобы изолировать пространство, посрезали эвакуационные лестницы. В результате, пожарной безопасности объекта был нанесён ущерб.

Массовое объединение лоджий с жилыми помещениями пришлось на начало 2000 годов. Тогда этим вопросом мало кто интересовался, и собственники квартир переделывали жилплощадь по своему усмотрению. Сейчас ситуация изменилась.

Есть два законопроекта, регулирующие порядок эксплуатации и переоборудования лоджий:

1. Постановление Госкомитета РФ по строительству и ЖКК № 170, принятое к исполнению в 2003 году;
2. Правительственное постановление города Москвы № 508-ПП, затрагивающее вопросы переустройства жилых и нежилых помещений в МКД.

Первый документ запрещает собственникам жилья использовать лоджии не по целевому назначению. Под эту формулировку попадает объединение балкона с комнатой. Более того, на лоджиях запрещается хранить тяжёлые и крупногабаритные вещи.

Второй документ налагает однозначный запрет на объединение лоджий с кухнями, коридорами и комнатами.

Что можно назвать перепланировкой

Переустройство и перепланировка являются собирательными терминами, и охватывают все работы, в результате которых потребуется вносить изменения в технический паспорт квартиры. Выдаётся техпаспорт Бюро технической инвентаризации, и в документе отображается расположение:

• Несущих стен;
• Оконных и дверных проёмов;
• Межкомнатных перегородок;
• Систем общедомовой вентиляции;
• Газовых плит;
• Сантехнического оборудования.

Изменение конфигурации квартиры, предполагающее перенос перечисленных элементов, требует обязательного согласования, и получения нового технического паспорта.

Что категорически нельзя делать

Ни при каких условиях не получится согласовать следующие виды работ:

• Вынос на лоджию радиаторов центрального отопления;
• Снос перемычки над оконным проемом: это несущий элемент;
• Демонтаж балконного порожка;
• Сокращение боковых простенков балконного блока: нарушает требования пожарной безопасности;
• Вынос лоджии за пределы фасада;
• Пристройка дополнительных балконов: исключение сделано для квартир, расположенных на первом этаже;
• Полное объединение кухни и балконного блока.

Что можно сделать

Несмотря на ряд установленных ограничений, расширить жилое помещение за счёт лоджии всё-таки можно. В частности, закон запрещает полное объединение лоджии и комнаты путём сноса стены. Однако допускается частичный демонтаж. Кроме того, не запрещён снос подоконного блока.

При этом, между «холодным» и «тёплым» помещением, обязательно должна присутствовать перегородка. Если данное требование не соблюдается, в квартире становится прохладнее, что заставляет устанавливать дополнительные батареи или надстраивать секции к уже имеющимся радиаторам. Такие действия ухудшают теплоснабжение дома в целом, что может повлечь за собой жалобу со стороны жильцов верхних этажей.

Поэтому при перепланировке, можно попробовать два варианта:

• Французское окно — остекление по всей высоте помещения. Такие решения могут открываться как дверь или форточка, створки бывают распашными или раздвижными.
• Раздвижные двери — при условии сохранения балконного порожка. Такую конструкцию можно держать постоянно открытой, поэтому фактически, комната будет соединена с лоджией.

Как происходит процедура согласования объединения лоджии с комнатой

Существует два государственных органа, занимающихся вопросами перепланировки: Жилищная инспекция и БТИ. Эти инстанции следят за тем, чтобы перепланировка не угрожала зданию в целом, не ущемляла интересы других жильцов.

Для начала, собственнику квартиры нужно обратиться в Архитектурное бюро, которое занималось проектированием дома. Здесь нужно заказать проект перепланировки. В качестве альтернативы, можно воспользоваться услугами проектировщиков, имеющих государственную лицензию на осуществление данного вида деятельности. В обоих случаях, услуга будет платной. Стоимость зависит от региона проживания и сложности запланированных работ.

Следующий шаг — вызов инженера БТИ. Специалист Бюро технической инвентаризации произведёт расчёты и замеры, необходимые для оформления нового техпаспорта жилого помещения. Помимо этого, инженер подскажет, в каких ещё инстанциях придётся получать разрешение на перепланировку. Например, если дом имеет культурную ценность, придётся обращаться в Комитет по защите исторических памятников. В ряде случаев, потребуется разрешение СЭС и пожарной охраны.

Заключительный этап — подача заявления и подготовленного пакета документов в Жилинспекцию. Рассматриваются такие обращения специальной комиссией в 14-дневный срок. После чего заявитель получает разрешение на перепланировку помещений либо обоснованный отказ.

Какие документы потребуются

В базовый перечень входит следующая документация:

• Единый жилищный документ, содержащий сведения о собственнике и объекте недвижимости;
• Техпаспорт квартиры;
• Подготовленный проект перепланировки помещений;
• Техническое заключение, подтверждающее возможность внесения изменений;
• Ксерокопию свидетельства, подтверждающего право собственности;
• Паспорт владельца;
• Акт проведения теплотехнических расчётов;
• Разрешение, выданное пожарной инспекцией;
• Разрешение, выданное санитарно-эпидемиологической службой или Роспотребнадзором;
• Разрешение, выданное управляющей компанией или ТСЖ.

В зависимости от характеристик и статуса объекта, могут потребоваться и другие документы.

Заключение

С точки зрения закона, все варианты перепланировок, направленные на объединение лоджии с жилыми помещениями, путём расширения проёма на ширину комнаты, считаются противозаконными. Отсюда следует, что узаконить такие работы, не получится ни при каких обстоятельствах. Этот запрет не затрагивает квартиры, в которых была сделана и согласована такая перепланировка до 2018 года.

За самовольное переустройство квартиры, собственнику грозит денежный штраф:

• Физическим лицам — до 2 500 рублей;
• Юридическим лицам и организациям — до 300 000 рублей.

Более того, собственнику выносится предписание по устранению внесённых изменений в указанные сроки. Разумеется, за свой счёт. В качестве исключительной меры, недвижимость могут изъять у недобросовестного владельца. Такие решения принимаются в судебном порядке.