Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением представляет особый вид соглашения, итогом подписания которого может явиться получение недвижимости. Далее, в статье рассмотрим, что это за договор, между кем возможно его заключение и на каких условиях, какой необходим перечень документов, а также существующие плюсы и минусы этого соглашения.

Что такие рента и её виды

Понятию рента посвящена целая 33 глава в ГК РФ.

Под ней понимается договор, заключённый между сторонами, одна из которых обязуется содержать другую взамен на оформление впоследствии на второго права собственности объектов, принадлежащих лицу, за которым осуществляется уход. При этом рента может быть не только в виде выплаты денежных средств, но и в виде предоставления средств на содержание такого лица.

Существует несколько видов ренты:

1. Пожизненная. Срок этого соглашения может быть ограничен периодом жизни гражданина, за которым требуется уход. Рента может выражаться в выплате определённой суммы ежемесячно, до даты кончины подопечного;
2. Постоянная (бессрочная). Это такой вид ренты, который не связан ни со сроком действия, ни с датой смерти подопечного. Действие соглашения прекращается полной выплатой суммы, согласованной между сторонами. Помимо этого, допустимо все понесённые расходы в отношении подопечного, учитывать в зачёт причитающейся к оплате суммы;
3. Пожизненное содержание с иждивением. Этот вид ренты не предусматривает выплату каких-либо денежных средств, вместо этого необходимо осуществление постоянного ухода за гражданином, а также предоставление ему необходимых вещей. Однако, на основании ст. 603 ГК РФ содержание подопечного может быть заменено периодическими выплатами в его адрес. Далее, более подробно остановимся именно на этом виде.

Статья 603 Гражданского кодекса РФ «Замена пожизненного содержания периодическими платежами»

Пожизненное содержание с иждивением

Параграф 4 Главы 33 ГК РФ рассматривает вопросы ренты и пожизненного содержания.

Согласно ст. 601 ГК РФ один гражданин, взамен пожизненного своего содержания передаёт другому в собственность:

• жилой дом и постройки к нему;
• квартиру;
• гараж;
• земля и прочие угодья;
• иное недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном законном порядке.

Предметом названного соглашения могут являться как объекты жилой недвижимости, так и постройки, предназначающиеся для использования в коммерческих целях.

Помимо этого, договор не предусматривает получения денежных средств, он направлен на удовлетворение потребностей одной из сторон — получателя:

• обеспечение жильем;
• предоставление питания;
• покупка одежды и необходимых товаров;
• предоставление медицинского обслуживания;
• приобретение необходимых медицинских препаратов;
• уход за лицом, если он, в силу своего состояния здоровья, не может ухаживать за собой;
• оплата похоронных услуг и услуг по погребению.

Иными словами, пожизненная рента представляет собой полное содержание одного гражданина другим, взамен на получение права собственности на объекты, прописанные в договоре. Переход права собственности возможен после кончины получателя ренты.

Статья 601 Гражданского кодекса РФ «Договор пожизненного содержания с иждивением»

Стороны

По вышеуказанному договору известны две стороны.

Получатель ренты — это гражданин, которому требуется уход и содержание, согласный впоследствии передать право собственности лицу, ухаживающему за ним. При этом совсем неважно состоят ли они в родственных отношениях или нет. Возраст такого гражданина также не имеет значения, однако, как показывает практика, заключение подобного договора преимущественно происходит с лицами преклонного возраста.

Плательщик ренты — это лицо любой организационно-правовой формы. Это могут быть:

• граждане;
• предприятия и компании вне зависимости от формы собственности;
• предприниматели.

Содержание, форма и условия

Статья 584 ГК РФ определяет обязательное нотариальное удостоверение вышеназванной сделки, а соответственно договор должен быть заключён в письменном виде. Если указанная форма не будет соблюдена, это повлечёт за собой недействительность всех договорённостей (ст. 165 ГК РФ).

Как уже говорилось выше, предметом этого соглашения могут являться объекты недвижимости, независимо от их назначения (пригодное для проживания, предназначенное для ведения коммерческой деятельности).

Содержание договора с гражданином о пожизненном содержании с иждивением должно быть следующим. Условия, которые обязательны для внесения:

• платежи, включая постоянные денежные переводы, а также суммы, выделяемые на содержание;
• описание передаваемой недвижимости, с подробным указанием технических характеристик и местонахождения;
• персональные данные сторон по соглашению;
• цены передаваемого имущества, а также условий передачи (бесплатно либо за взносы);
• сроки.

Важно знать, что при бессрочной ренте сумма должна выплачиваться даже после гибели подопечного, пока не будет выплачена вся сумма.

Иные условия, включение которых допустимо в договор:

• возможность досрочного расторжения;
• ответственность, которую допустимо определить самостоятельно, а также прописать штрафные санкции;
• возможность изменения условий, в части сумм платежа и объёму оказываемых услуг.

В силу норм ст. 585 ГК РФ положения ренты, по передаче имущества за определённую плату регулируются нормами, установленными для купли-продажи (гл.30 ГК РФ), а в ситуациях, когда имущество будет передано бесплатно, следует использовать нормы, относящиеся к дарению (гл. 32 ГК РФ).

Статья 165 Гражданского кодекса РФ «Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки»

Статья 584 Гражданского кодекса РФ «Форма договора ренты»

Статья 585 Гражданского кодекса РФ «Отчуждение имущества под выплату ренты»

Права и обязанности сторон, ответственность и регистрация

Правовой статус сторон контракта можно сформулировать следующим образом.

Права сторон

Плательщик может:

• расторгать договор в любое удобное для него время;
• распоряжаться имуществом без получения соответствующих разрешений и одобрений.

Получатель может:

• получать ренту, даже если переданное имущество придёт в негодность либо вовсе будет утрачено;
• требовать прекращения договорных отношений путём выкупа ренты;
• требовать выплаты ренты от гражданина, которому будет перепродано имущество (если таковое предусмотрено условиями соглашения).

Обязанности сторон

Плательщик обязан:

• производить платежи, в соответствии с определёнными условиями;
• увеличивать платежи на соответствующую сумму инфляции;
• согласовывать с другой стороной все условия, необходимость согласования которых определена договором;
• выплачивать все штрафные санкции, а также возмещать убытки при нарушении условий.

Получатель обязан:

• определить судьбу соглашения в случае собственной гибели;
• согласовать с плательщиком все необходимые условия соглашения.

Общие условия, по которым стороны могут прекратить существующие правоотношения, могут попадать под действие гл.26 ГК РФ, а вот некоторые специальные условия прописаны в параграфе 3 главы 33 ГК РФ.

После того как договор будет зарегистрирован у нотариуса, лицо, в чью пользу был оформлен переход права собственности, вправе обратиться в регистрирующие органы для удостоверения этого факта.

Итогом регистрации будет является выдача соответствующей выписки из ЕГРН, согласно которой право собственности будет закреплено за новым владельцем, но с обременением, основание которого также будет прописано в бумаге.

Порядок заключения и необходимые документы

Алгоритм заключения договора пожизненного содержания с иждивением следующий:

1. Подготовка соглашения;
2. Предъявление бумаг нотариусу для удостоверения в присутствии обеих сторон;
3. Получение нотариально заверенного соглашения;
4. Предъявление бумаг для регистрации нового владельца имущества.

Для совершения вышеуказанных шагов потребуется предоставление следующих бумаг.

К нотариусу:

• бланк соглашения, оформленный в присутствии обеих сторон;
• паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы на передаваемые объекты;
• справка с органа технической инвентаризации.

В регистрирующий орган:

• заявление о регистрации по соответствующей форме;
• оригинал подписанного договора;
• акт приёма-передачи имущества;
• документ об уплате государственной пошлины;
• справка из БТИ.

Скачать образец договора пожизненной ренты

Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением

Особенности

Итак, из сказанного всего выше, по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением одна сторона обязуется передать другой имущество, взамен ухода за собой либо получения ежемесячных определённых платежей.

Действие этого договора прекращается со смертью получателя ренты.

Несмотря на то что уход за человеком может быть заменён на выплату периодических сумм, обременение имущества всегда будет являться неотъемлемой частью соглашения. При этом распоряжаться этим имуществом в полной мере плательщик может только с согласия владельца. Но при этом, если имущество будет продано, рента перейдёт к новому собственнику.

Иными словами, названный контракт является неплохим способом обеспечения своей старости, поскольку одна сторона получает имущество, а другая либо финансовую помощь, либо дополнительную денежную поддержку.

Договор ренты можно составить самостоятельно, однако в связи с тем что срок действия этого соглашения рассчитан на продолжительный период, рекомендуется его оформлять у специалистов, во избежание наличия проблем в будущем.

Преимущества и недостатки

Перечислим плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру:

Плюсы

Для плательщика: возможность получения собственного жилья либо иного имущества, которое получатель ренты обязуется передать.

Для получателя:

• возможность проживания в собственной квартире без заботы на её содержание;
• возможность получения дополнительного финансового обеспечения.

Минусы

Для плательщика:

• не всегда добросовестный получатель ренты, который может потребовать расторжения соглашения, а также уплаты штрафных сумм;
• возможность появления наследников, которые могут претендовать на имущество, переданное по соглашению;
• риск того, что получатель ренты проживёт до ста лет, тем самым не давая осуществиться полному переходу права собственности.

Для получателя: риск попасться в руки недобросовестных риелторов, которые в своём стремлении завладеть имуществом могут предпринять самые неожиданные действия.

Советы сторонам

Перечислим некоторые советы сторонам по соглашению.

Подопечному:

• имеет право проживания до своей смерти в собственном жилье, даже если оно явились предметом договора ренты;
• при бесплатной передаче имущества, в случае существенных нарушений условий соглашения, можно вернуть имущество с зачетом стоимости в счёт выкупа ренты;
• при оформлении сделки следует внимательно изучить и ознакомиться с условиями ухода;
• учитывать тот факт, что плательщик ренты может оказаться неблагонадежным лицом, заинтересованным лишь в смерти владельца имущества.

Плательщику:

• нужно реально изучить свои возможности по уходу за другим человеком и представить их объём;
• для того чтобы подопечный не потребовал своё имущество обратно, ссылаясь на некачественное исполнение условий договора, каждый факт оказания помощи стоит фиксировать. Если имущество передаётся за какую-либо плату — вернуть его пожилой человек, ссылаясь на мнимые нарушения, уже не сможет;
• в случае если смерть плательщика наступит ранее гибели подопечного, все права и обязанности переходят к наследникам.

Рента и налоги, пожизненное содержание

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением не стоит забывать о налогообложении.

После получения права собственности (даже с отметкой об обременении) плательщик обязан будет платить все необходимые налоги на имущества, например, налог на землю.

Подопечный тоже обязан уплачивать налог со систематически поступающих сумм, поскольку он постепенно продаёт своё имущество. Размер налога равен 13%. Названные платежи не рассматриваются как доход от продажи, поэтому воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей не получится.

Но вот если имущество передаётся за определённую сумму, выплачиваемую единовременно, применить вычет в этой ситуации можно.

В случае получения выкупной стоимости при расторжении договора, уплатить 13% будет необходимо.

Судебная практика по заключению вышеназванного соглашения довольно обширна, и при подписании этого сложного и долгосрочного контракта нужно быть готовым к рискам, связанным с появлением наследников. Нередко им удавалось признать договор недействительным и вернуть право собственности.

Подходить к процессу заключения договора пожизненного содержания с иждивением следует ответственно и обдуманно, поскольку помимо получения имущества в собственность можно столкнуться с большими проблемами, на основе которых договор может быть признан недействительным.