Как перевести квартиру в нежилое помещение в 2021 гг?

Перевод жилого объекта в нежилой является сложной процедурой, для которой должны быть соблюдены различные условия. Процесс возможен как для квартир, так и для частных домов. В первую очередь должны быть выполнены все требования к помещению и собраны документы. Процедура перевода производится через обращение в уполномоченный орган с полноценным пакетом бумаг и всеми разрешительными документами. Стоимость всего процесса будет зависеть от типа помещения и необходимых документов.

Можно ли это сделать?

На практике процесс перевода может оказаться невыполнимым из-за несоблюдения определенного требования. По этой причине предварительно проверяют помещение на соответствие.

На практике согласия большинства собственников достаточно. Исключением являются случаи, когда часть придомовой территории или побочных помещений, например, подвала, отходит другому собственнику для его деятельности. В таком случае необходимо согласие всех участников. Но такая процедура проводится в многоквартирных домах.

Стоит учесть, что перевод объекта в нежилой сектор может потребоваться для любого варианта деятельности, в том числе переоборудования под офисы.

Для согласования работ необходимо собрать не менее 50% собственников и зафиксировать результаты в письменном виде, которые передаются в дальнейшем в ЖЭУ

Также имеется ряд условий, которые прописаны в 22 статье Жилищного кодекса Российской Федерации:

• наличие отдельного входа, а также запасной выход, если площадь объекта превышает 100 кв. м;
• частичная смена статуса в квартире невозможна;
• нет зарегистрированных или постоянно проживающих лиц;
• нет ареста судебных приставов на имущество;
• нет нахождения под залогом, в том числе в ипотеке;
• квартира, расположенная не на первом этаже, должна иметь под собой нежилой фонд;
• дом не готовится под снос и не имеет статуса аварийного.

Все указанные условия распространяются на различные квартирные дома. Также дополнительно потребуется учесть, что при наличии ряда факторов процедура имеет усложненный вид, при котором труднее добиться результата. Среди таких факторов:

• объект относится к культурно-историческим памятникам архитектуры или зданиям, состоящим на учете в штабе по ЧС;
• нет инженерных коммуникаций;
• неудовлетворительное состояние помещения.

Важным моментом для лиц, переводящих недвижимость в нежилой фонд, считается возможность не совершать данной процедуры, если их деятельность не будет мешать соседям, не имеет коммерческой структуры, есть регистрация на этой жилплощади, а также имеется полное соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Требования к помещению

По закону для коммерческой деятельности используются нежилые помещения, на которых никто не проживает. В требования к площади включают все стандартные условия, а также ряд важных нюансов. Среди них:

• нет обременения любого характера;
• соблюдаются требования пожарного ГОСТа по наличию двух выходов, в частности основного и аварийного;
• объект имеет собственника в виде заявителя, то есть другие лица не имеют право проводить процедуру без наличия специальной доверенности, которая включает в себя все возможные действия и заверена у нотариуса;
• помещение не будет в дальнейшем, в том числе через определенный промежуток времени, использоваться для проживания;
• объект и его перепланировка соответствуют нормам технического, противопожарного, строительного, экологического характера.

В случае нахождения ИЖС на участке с домом переоформление невозможно. Дополнительным моментом считают процесс с частным домом, который должен находиться чуть в стороне от остальных жилых зданий в округе, чтобы не мешать проживающим рядом.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Процедура перевода имеет регламент, установленный в статьях 22-24 ЖК РФ. Обращаться потребуется в местный муниципалитет или подавать документы через МФЦ.

При наличии перепланировки подготавливается проект. Решение принимают в течение 45 суток с момента обращения. У процесса есть много нюансов и особенностей. Например, при выделении земли под ИЖС, то есть строительство жилого фонда, то наличие там нежилых производственных или офисных объектов невозможно.

Также потребуется исключить конфликтные ситуации с соседями при размещении или обустройстве площади участка.

Всего есть несколько основных этапов процедуры, которые должны быть выполнены для положительного решения.

1 й этап Сбор необходимых документов

Сбор пакета необходимых бумаг считают самым сложным из-за большого количества документов, которые могут потребоваться. В первую очередь необходимо узаконить существующие перепланировки и провести проверку на соответствие техпаспорта, имеющимся фактам.

Сбор документов для предоставления в Департамент, занимающемуся имуществом, требуется для получения официального решения, которое позволит перевести объект в коммерческий фонд. Этот процесс осуществляется только доверенным лицом, которое имеет на руках все необходимые правоустанавливающие документы, или самим собственником. Если собственников несколько, то от остальных требуется согласие в письменной форме.

Список:

• экспликация и план по этажного характера. Их получают в БТИ после предъявления доверенности из Департамента, паспорта РФ, правоустанавливающих документов на недвижимость, заявление на получение. Срок получения бумаги после обращения составляет не больше 1 месяца;
• техпаспорт с наличием технического плана и указанием на соответствие нормам пожарной безопасности. Последний документ выдают только после проверки сотрудником Пожарного надзора, которая проводится после соответствующего заявления;
• справки об отсутствии обременений или их снятии, а также о том, что в помещении нет зарегистрированных жильцов. В последнем случае выписка из домовой книги действует всего 2 недели;
• заключение СЭС, которое также получают после обращения с заявлением и последующей проверки;
• справка ДЕЗ при необходимости, которая указывает предназначение помещений в случае с квартирой или разделенным домом. Ее получают в ЖЭУ или ТСЖ;
• согласие соседей, если это требуется. Такие ситуации больше характерны для многоквартирных домов, но если частный дом имеет нескольких владельцев или имеет разделение, то потребуется получать письменное согласие;
• в управляющей компании потребуется получить техническое заключение, которое подтверждает отсутствие проблем, служащих причиной для дальнейшего аварийного состояния и сноса;
• проектная работа по переустройству, которая соответствует всем требованиям и нормам;
• заявление в имущественный департамент с росписью собственника или собственников.

Если заявитель является юридическим лицом, то потребуется предоставить все акты учредительного типа.

Рассмотрение начинается только после передачи всех документов, в том числе дополнительных, которые были затребованы уже при обращении. Срок процесса — 45 дней. После решения заявитель получает по почте или на руки уведомление о согласии или отказе в течение трех суток.

2 й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

Собственник или доверенное лицо обращаются в БТИ в виде отдела жилищного фонда или в МФЦ. Требуется заполнить заявление, форму которого получают там же. К заявлению прикладывают все требуемое, включая паспорт РФ, протокол комиссии, техпаспорт, план экспликацию.

Если процедурой занимается доверенное лицо, то необходима доверенность с прописанными полномочиями. Для юрлиц требуется собрать и сделать копии учредительских документов.

Комиссия при получении пакета бумаг с заявлением выносит решение, которое свидетельствует о стоимости процесса перевода, а также составляет протокол с указанием новой стоимости. После оплаты разницы протокол выдается на руки.

Расчет стоимости проводится сотрудником БТИ с учетом района, технического состояния, возможности применения в коммерческом варианте деятельности, а также удобства эксплуатации. Важным критерием является наличие помещений такого же типа.

3 й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

Для регистрации потребуется собрать несколько бумаг. Среди них:

• паспорт и доверенность при наличии;
• протокол от БТИ и комиссии межведомственного характера;
• учредительские бумаги, если заявитель юрлицо;
• заявление, подписанное всеми собственниками;
• оплаченная квитанция на сумму 100 рублей.

Все документы передают в УФРС или МФЦ. При приеме регистратор выдает расписку о количестве выданных документов и датой приема. После этого назначается день, в который лицо с наличием паспорта забирает необходимую бумагу.

Расходы при переводе

Первоочередными расходами будут оплата разницы в стоимости и оплата услуг по получению ряда бумаг и справок. При использовании дополнительных услуг от различных компаний коммерческого типа стоимость может быть разной, так как она не установлена законодательством.

Госпошлины потребуется оплачивать на разных этапах сбора бумаг. Например, при получении выписки из Росреестра требуется сумма в 300 рублей, а при регистрации прав собственности 2000 рублей.

Также потребуется учитывать, что в ряде случаев необходимы услуги нотариусов и юристов.

Когда могут отказать

Отказ возможен по разным причинам. Основные случаи:

• нет всех требуемых бумаг и справок;
• объект не соответствует пожарной безопасности, техсостоянию или находится в списках аварийного жилья, а также в перечне объектов под снос;
• не получено согласие других собственников или соседей;
• допущены ошибки в бумагах, в том числе в плане перепланировки;
• недвижимость имеет непогашенное обременение, либо нет справки о погашении и снятии с залога;
• объект арендован по социальному или коммерческому найму;
• участок отведен строго под ИЖС;
• невозможность соответствовать всем требованиям и условиям на практике.

При отказе возможно обжаловать решение, но только после обращения в суд с соответствующими доказательствами.

Перевести жилье в нежилой фонд возможно в различных ситуациях. В первую очередь требуется отсутствие у объекта дальнейшего использования в качестве жилья. Для процедуры потребуется собрать все документы и обратиться с заявлением в контролирующие органы. При наличии нарушений или невыполнении любого условия последует отказ.